На рынке недвижимости наибольший доход от сдачи в аренду приносит та недвижимость, которую можно позиционировать под торговлю. Это утверждение вполне справедливо и для докризисного периода нашей экономики, и сейчас – в период кризиса.
Под торговую недвижимость можно в общем смысле отнести помещения на первом этаже, с отдельным входом, расположенные в местах, расположенных в местах скопления людей – потенциальных покупателей, или вдоль оживленных магистралей. Планировка, как правило – «свободная», состоящая из одного-двух торговых залов. Площадь может варьироваться от минимально возможной (встречаются «автономные» помещения и 20 м2 – но, это редкость – ведь в эту площадь входит и тамбур, и санузел, и на полезную площадь должно что-нибудь остаться) до максимально возможной, ограниченной размерами здания, хотя наиболее распространенной является площадь 100-200 м2. В среднем, арендные ставки на торговую недвижимость могут быть в 1,5 раза выше, чем на аналогичные помещения, которые могут не отвечать одному из выше приведенных параметров.
Учитывая высокий спрос на помещения подобного класса, довольно распространенной процедурой являлся выкуп жилых помещений – квартир, находящихся на первых этажах жилых домов, расположенных на пути больших потоков людей – около рынков, остановок с целью дальнейшего перевода в нежилой фонд. После перевода, перепланировки – объединения двух-трех комнат, организации отдельного входа и ремонта могло получиться вполне сносное помещение площадью 50-100 м2.
Такие помещения не составляло большого труда сдать в аренду. Высокий спрос поддерживали промтоварные магазины, аптеки, расширяющие свое присутствие в городе, отделения банков, офисы продаж страховых компаний и финансовых услуг. Эти же компании способны были оплачивать довольно высокие арендные ставки. И возможность приобрести подобное помещение с целью дальнейшей сдачи в аренду выглядела вполне привлекательной.
Но экономический кризис, охвативший экономику всего мира, и нашу в частности, внес коррективы в планы развития многих компаний, а компаний, связанных с финансовым сектором в особенности. Не пощадил он и компании, занимающиеся реализацией промышленных товаров не каждодневного спроса. Многие фирмы если не прекратили свое существование, то сократили филиалы, дополнительные офисы, оставив, например, один центральный.
Соответственно для собственников помещений настал непростой период – количество предложений довольно качественных помещений на рынке аренды продолжает расти, а желающих взять «все и сразу», и по высокой цене становится найти все сложнее.
Здесь можно рассмотреть несколько вариантов поведения собственников.
Часть собственников, наиболее стойких и уверенных в своем помещении, расположенном в действительно хорошем месте – около рынка, остановке (а, в особенности, на остановке около рынка) – продолжают держать высокую цену, ожидая что «его» клиент-арендатор рано или поздно найдется. Но также может случиться, что например, отпугнув вначале какого-либо арендатора высокой ценой, вынудив его арендовать какое-либо помещение поблизости, можно сузить себе список потенциальных арендаторов – вряд ли кто захочет арендовать рядом с конкурентом, пусть и в лучшем месте, но по более высокой цене, повышая свои расходы.
Другие собственники, наоборот, пытаются удержать первого появившегося на горизонте арендатора, снижая цену, давая льготные периоды оплаты. Вариант, конечно, не самый плохой и имеет право на существование – он позволит приносить помещению хоть какие-то доходы, а собственнику - вовремя и безболезненно оплачивать коммунальные платежи за помещение. Минусом может являться зависимость от одной компании и её устойчивости на рынке и, конечно же, недополучении планируемой прибыли, появившемся вследствие снижения арендной ставки.
Но во время кризисных явлений в экономике, снижения финансовой стабильности многих крупных и средних компаний, остается огромный пласт арендаторов, к которым раньше многие арендодатели относились с некоторым пренебрежением, не желая сдавать в аренду. Мы, конечно, не берем в рассмотрение полулегальные интернет-салоны, ломбарды и прочие «организации». Это небольшие арендаторы, занятые в мелкорозничной торговле и сфере услуг для населения.
И ранее, и сейчас, есть спрос не небольшие помещения, отделы площадью от 5 (а то и менее) до 20 квадратных метров под отделы различных продуктов, выпечки, продажу дисков, небольшие парикмахерские, ремонт обуви и прочих услуг, всегда востребованных у населения. Причем, за небольшую арендованную площадь они готовы платить довольно высокую арендную ставку, которую уже не может позволить себе большинство компаний за помещение целиком. И к качеству отделки помещения данный класс арендаторов довольно непритязателен – их вполне может устроить и самый простой, не обязательно свежий ремонт.
Да, спрос есть, но предложения от арендаторов зачастую растянуты по времени, а сдавать десяток метров, пусть и по высокой цене, но из 100-150 возможных - большого восторга не вызывает. Поэтому, большинство потенциальных арендаторов, обратившихся с предложением аренды небольшой площади, получает отказ.
Но спрос есть, есть у потенциальных арендаторов и деньги – пять-десять тысяч рублей в месяц за небольшую площадь не являются неподъемной суммой. И для вовремя сориентировавшегося собственника есть неплохая возможность заполнить свое помещение арендаторами, пусть и с увеличившимися расходами усилий – даже заключить договора и собрать арендную плату с десятка арендаторов, несомненно, сложнее, чем с одного-двух. Но в нынешних экономических реалиях, если есть с кого собрать – уже хорошо. Зато в дальнейшем, если кто-то один съедет по каким-либо причинам, найти на его место другого арендатора не составит большого труда.
Основной проблемой остается «первое» заполнение, когда нет особого желания сдавать одному из быть может десяти возможных, а есть желание дождаться «того единственного. Здесь на помощь может придти агентство недвижимости. Многие из них, работая не первый год, постоянно актуализируют базу по подобным обращениям - когда кто-то спрашивает небольшую площадь. В профессиональном агентстве постараются изначально предложить небольшое число арендаторов, подобранных по площади, предлагаемому ассортименту (чтобы не было разногласий между арендаторами) и, в дальнейшем, помочь собственнику без особых хлопот заполнить всю площадь арендаторами.
Щетинников Сергей,
руководитель отдела коммерческой недвижимости
ООО «Казанский Юридический Центр»
|
